TUYỆT ĐỐI PHẢI “NẰM LÒNG” 3 NGUYÊN TẮC NÀY KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ

Thỏa thuận đặt cọc đồng nghĩa với việc người mua phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để “giữ chỗ” cho mình. Nhưng vẫn có trường hợp bên bán “lật kèo” ngay khi tìm được khách hàng trả giá cao hơn dù phải bồi thường. Do đó, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua cần nhớ 4 nguyên tắc dưới đây để đặt cọc an toàn và đảm bảo quyền lợi.

3 NGUYÊN TẮC VÀNG CẦN CÓ KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ

1/Phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước

Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.

Cụ thể, đặt cọc mua nhà là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

ĐỐI VỚI ĐẶT CỌC

• Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

ĐỐI VỚI TRẢ TIỀN TRƯỚC

Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Lưu ý, Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định : Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.

2/ Minh bạch khoản tiền bồi thường / phạt cọc

Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.

Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt. Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.

3/ Sử dụng vi bằng hoặc nhờ người làm chứng để củng cố pháp lý giao dịch

Khi hợp đồng đặt cọc không công chứng, tự soạn thảo sơ sài, giao dịch sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các bên nên đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng về việc đặt cọc. Văn phòng thừa phát lại sẽ xem xét các giấy tờ liên quan, tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Sau đó, Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc (chứng kiến các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc, giao tài sản đặt cọc). Vi bằng này sẽ đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý, không chỉ giúp giao dịch thuận lợi mà còn là vũ khí sắc bén để người mua thương lượng, giải quyết nếu tranh chấp xảy ra.

Người làm chứng là yếu tố không bắt buộc nhưng nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc. Đối tượng làm chứng nên là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Trong hợp đồng, họ cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú…), kèm theo đó là việc ký/ điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.